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三四线城市楼市分析

 三四线城市楼市分析

1、              三四线城市优势首先是受政策波动影响较少~一般新政策出台后都需要有几年的过度期才会在三四线城市执行!
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、三四线城市房价相对较低,收入比与一线城市有着很大的优势,价格在客户的一个预期范围内,易为客户接受
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、三四线城市由于竞争较小,房地产市场上产品供应量偏低,能够满足房地产市场客户的刚性需求
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、三四线城市投机炒做现象少,价格泡沫成分少,房地产市场观望不严重
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、三四线城市客户购买缺乏理性,多以感性为主,一个好的策划,包装很容易引起房地产市场震动。

2、              这种情况对于潍坊房地产代理行业是好的。
社会分工不断细化,潍坊房地产代理行业要实现整合,通过提升自己的专业性为客户提供更好的服务。
房地产市场艰难的时候,像以前的高举高打,包装概念卖房已经不可能了。现在的房地产市场需要精耕细作,要抓住每一个客户。经过研究我们采取了主动出击的策略,到周边个县市乡政\厂矿单位去做巡展宣传。

3、              1、加大推广——主要是针对性推广,房地产代理项目前期或多或少都有销售,针对已售单位找出意向客群,针对性投放DM
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、推介会——以团购为幌子,针对上面的意向客群,利用人脉到各企业、公司大做文章
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、老带新政策——应该是屡试不爽,但我发现效果大不如前
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、事件营销——传统的报广已渐疲软,只能多造事,多搞活动(包括已售业主的活动,带动老带新政策的推行)
我现在的房地产代理项目就在三线城市,现在开发量挺大的。虽然我房地产代理项目还没动,直接影响不大,但是其他房地产代理项目的同行也告诉我说上客量直线下降。
1
、想走出去派单,但是房地产代理项目定位中高档,担心出去派单给人感觉房子卖不动了,反到起坏作用。
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、团购,可是大家都在这么做,利润太低,基本成本价。老百姓也知道这种情况,城市不大,容易打听到,对准客户促进作用有限,而且价格麻烦。
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、活动。大活动影响大,可是上客量不够,怎么把效果做出来。
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、小活动,有意思的小活动,互动性客户活动。花钱不多,客户量也不用太多就能有点效果。但是需要有一定的成交客户作为基础带动,让他们带来新客户。但是怎样做得有意思,而且客户喜欢参与,还有成本问题

4、              像这样的小城或县城市民的文化素质不高,搞的广告有概念性的东西,很多人看不懂。我现在的房地产代理项目就这样的,广告出去了,最后连公司老板都说看不懂,没有表达清楚,我晕!
   
在小城市我认为(结合奥运做事件营销)搞点全民运动性质的比赛,比如乒乓球比赛、篮球比赛、羽毛球比赛等,重在参与,来的都有小礼品送。这样可以提高房地产代理项目和品牌的知名度也可以起到宣传的效果。如果有针对性的把企事业单位拉进来,估计效果会更好。
   
楼上说到,到乡镇上做宣传、展示或者做墙体广告,布标,宣传车等,效果也不错。没有做的可以试试,成本也不高。
   
县城上做口碑宣传的效果最为理想,加上老客户带新客销售应该还是不错的。

你们的楼盘有性格吗?
你们的楼盘有亲和力吗?

你凭什么让客户喜欢你的盘?
你凭什么让人把钱掏给你?

凭赠品?
凭活动?
凭宣传?
凭卖房子的一腔热血?


营销一直在讲定位,
你的房子走进消费者心理了吗?

锁定另类媒体,在房策中学的招数,在房地产代理项目周边或房地产代理项目所在城市的家电卖场签订战略协议,承诺在入住前采购多少多少电器作为业主的入户优惠,但家电卖场需要做的就是在他们的电视墙播你们楼盘的宣传片,呵呵,认为如何?

 

 

三四线房地产市场饱和度本身就不高
只要价格合理 适当营销手段 一般不会出现这种情况

出现这样的情况,
一个是迎难直上,提升自身楼盘形象,加大广告吸引力度。
这点可以参考揽胜,他们的广告大部分的目的是把受众拉到售楼部,来客量能直线上升
一个是异地突围,开拓全新楼盘房地产市场,寻求更大利益商机。
这点可以参考天津顺驰,从天津起家,转战全国各大二线城市,最后杀入一线。不过,需注意:顺驰步子太大,资金成为软肋。

到具体楼盘,
这样的情况很考验操盘人员的能力。
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首先,重新审视房地产代理项目自身,核对潜在购买群体,对症下药
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其次,分析宏观房地产市场,比较同期竞争对手,有效改变广告策略,避免雷同
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最后,统一说辞,加强销售人员的培训,提升整体素质,促进楼盘成交效益
估计做到以上3点,楼盘便可万无一失

在目前房地产市场上,楼市看空大于看多,观望情绪严重,07年下半年那种客人踏破销售中心门槛的盛况已不复存在,因此打打广告、送送礼品、搞搞联谊会等常规促销手段已经不起作用,根据本人对公司最近几个楼盘营销实践的经验,认为目前比较有效的手段还是如下:
1
、以低于客户心理预期的价格推出一口价房(位置或楼层不佳者),吸引房地产市场目光,迅速炒热房地产代理项目(大楼盘首次开盘、开发商资金压力大者适用)。
2
、提升房地产代理项目品质:在房地产代理项目内部景观、自有配套设施上多下工夫,提升房地产代理项目品质,房地产代理项目品质提升了,价格却保持不变,相信客户的认可程度会更高,同时房地产代理项目在前期买房客户中的口碑也变好了,房地产代理项目的推广销售自然事半功倍。
3
、通过网络对目标客户群组织团购(也是让利降价的一种方式)

 

其实,不是策略不管用了,而是房地产市场产生的变化,不是楼市跌了,是调控起作用了,不是没有买房的了,是不之道何时出手了,不是情况明晰了,而是情况复杂了,总之,该买的还要买,谁解除了顾虑,胜者为王。策划端的任务最终不应偏离原本合理的定位,而应把注意力放在对个体客户的分析上