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潍坊房地产开发及销售注意事项

 潍坊房地产代理公司建议

笔者做一个潍坊房地产的高层项目代理,现已一期开过盘,从我们项目这边销售的情况及潍坊房地产的实际情况,提几点参考见意:
        
第一,对于潍坊房地产高层的销售普遍存在一个共同点——老百姓抗拒心态较严重,也不知楼主项目所在潍坊房地产的高层住宅是第一次进入该地区,还是以有先例。
      
如果是第一次进入该地区需要注意的几个方面问题:
       A
、老百姓较关注是水、电、暖问题,最主要是物业管理的费用
       B
、价格最为敏感,高层造价高,势必售价相对较高,要想引导客户,这项工作较吃力,潍坊房地产的老百姓还是让购房基本定义为旧房换新房,你可以根据当地情况找一很好的切入点做为推广主线,得下点心苦了走走市场,听听老百姓的心声,呵呵。
      C
、高层与多层结构的不同,要想把这个思路灌输给老百姓,真的很难,宣传上要注意不要太专业用语,最好用比喻方式去说明。
      
第二,宣传方面文案不太雅,说实话,潍坊房地产老百姓没几个认这个东西,越俗越好,效果越明显;
      
第三,建议制作最俗的电视宣传片(把高层的便捷性,结构的不同性,用实景拍下来,在地方电视台播上个二个多月,保你管用,切记不要用3D空间效果表现,老百姓会认为你在吹牛)  我这里有一个项目制作的片子,需要的话,可以给你参考一下。
     
第四,潍坊房地产不要弄虚的认购促销活动,比如:交定排号,摇号送特惠等,真真实实的送些实惠,老百姓很认的,(我们搞得是送金砖,呵呵,效果不错)
     
第五,潍坊房地产老百姓最认羊群效应,越火越抢,我们当天就涨价,还是抢,注意找准切入点,很关键的。
   
以上是我正做一个一个潍坊房地产的实操经验,觉得有益就收下,用不上的就当打发时间看看,说句实话,潍坊房地产的高层在销售上真的需要多研究一下。
     
你所说的方案和销售合同,这些东西,策友们真的没法给你提供一个可以供你的开发商研究的,因为对你项目所在地没有做全面的市场调查和分析,没办法冒然给你个案子,做策划不是写小说,必须有针对性,可行性,实操性。
     
自己多研究一下当地的市场,整一个吧,方案不在文字多少,关键实用,可操作性强。

我现在正在一个潍坊房地产做项目,三县城市的经济发展水平、人文、消费观念等是否达到了一个高度,如果没有那么最好不要推概念,在一个潍坊房地产推出的概念被完全吸收是很困难的,潍坊房地产的人不像二线城市或者一线城市的人一样,他们更关注的是什么时候可以住,价钱是不是实在,位置是不是优越。所以在推广的时候尽量实在点,还有一个现象,也是我们项目遇到的问题,这里的人被全国的降价给蒙住了双眼,现在都是雾里看花,他们不懂,但是只知道房价要跌,对于他们来说,不会去看你的保值啊 ,升值,他们更看重的是眼前的利益。关于你的从一开始就介入,那么应该现在还处于规划设计阶段,哪你现在的工作重心应该是产品,先对市场进行了解,主要了解他们的居住习惯,现有在售项目的畅销户型。去分析,去了解,设计出最适合他们的房子,也许在别的地方畅销的户型,到他们这就行不通,毕竟是潍坊房地产,人的观念还跟不上,他们的适应程度是你需要了解的。人员培训:在潍坊房地产,最好弄点在当地有点关系的售楼小姐,因为潍坊房地产小,他属于一个熟人关系网络比较发达的地方,也许一个人可能认识的人都能带动你一个项目,因为城市小,关系网很紧密,出门谁都认识谁。潍坊房地产的人对置业顾问的专业要求并不高,但是你的置业顾问必须亲和力要强,而且最重要的是,必须要会说话,小地方的人,只要关系一拉近了,什么事情都好办,毕竟潍坊房地产的人比较朴实。人与人之间的信任比大城市要强很多,售楼部最好选在该地比较繁华的地方,因为潍坊房地产有这个怪圈,城市虽然小,但是有人活动的地方更小,也许一个城市就按么两条街人流量大,而且都去哪逛街,别的地方都不去。这个要特别注意,我们就是吃了这个亏,理最热闹的街也就300米,可是人流相差十万八千里。。 。。楼主,推广来说,县城最适合的就是DM单页派发,这个是最有效最节约的,而且县城的人都吃这一套。还有就是横幅,做一些小的SP活动,项目就基本上推出去了,放心,潍坊房地产的人就爱凑热闹,哪人多往哪去,所以派发些小礼品啊什么的,保证能给你带来不少人气。有什么问题,可以直接上。。


1
、在对于市场不了解的情况下,招人是非常必要的,可以先考虑短期行为,针对对地方3线城市房地产比较熟悉的人来做。
2
、对于小地方的消费者,卖概念是很难与他们沟通的,关键还是承诺好处,特别是3线城市高层虽然建筑成本高,但是楼面地价比较低,只要出够容积率价格不应该比多层高。潍坊房地产子女与父母同住的情况比较多,在产品上可以考虑高功产品,总价对应功能,强调房间的实用型。
3
、小城市因为区域有限,户外、路演效果比较好
4
、对于居住习惯,高层的确是潍坊房地产消费者比较抗拒的,但是大部分潍坊房地产房地产的价格还没有趋于泡沫,投资具备一定的升值前景,强调投资价值也是打消抗性的一种方式

首先:我们在做项目的时候,必须要尊重规律,尊重当地的实际情况.房地产是个区域性很强的行业,不同的区域消费者在消费习惯和经济状况上有很大的差异,不能一概而论.再就是房地产的各异性的特点,我们应该认真研究市场,已市场为基础!项目成功的关键就是认真研究目标客户群的需求和欲望,然后比竞争对手更有效果和效率的满足消费者!
  
其次:我在做三线项目的时候,感觉现在消费者的观念在发生很大的转变,特别是发生汶川大地震后,人们开始空前关注房屋的建筑质量和抗震等级,人们都转而想购买抗震更好的小高层和高层,请楼主参考!
第三:非常认同楼上仁兄的观点,在不发达的城市炒概念效果不大,老百姓关注的还是"实惠",比如有没有优惠啊 价格便宜不 赠家电不等等小细节,总而言之就是喜欢沾小便宜!如果炒概念的话也不应该象大城市那样,炒居住理念'/炒生活方式/炒文化炒人文,因为他们跟本现在基本还到不了那个层次,在不发达的潍坊房地产,你应该在户型结构和促销手法下工夫!户型多建卧室多但总面积不要太大的房子,他们很喜欢,因为他们现在买房就是满足居住的功能,先满足了最基本的居住需求,既家长和孩子都有了自己的空间,鉴于你们项目潍坊房地产的经济状况,在总面积和总房款上一定定位准却了!

 

本人也将要处在独立的状况,大家相互学习一下
1.
不同的地方就有不同的特点,比如南北差异。要结合当地的特点来设计户型、物业、配套。
2.
高层的得房率低,中层人事是否能接受那么高的公摊面积及高的物管费。
3.
由于潍坊房地产小,社交圈子小,公司要树立良好的形象,公司一发生事情,就已经在当地城市已经转了一圈了。而且要和当地政府搞好关系,县官不如线管,从局长到科长都要打好关系。我们开发商就在政府里吃了很多亏。
4.
在潍坊房地产玩感念,当地的人可能不是那么能接受,不如金钱优惠对他们的吸引力大,除了价格,潍坊房地产对户型要求比较单调,都喜欢3房的(可能各地会不同,因为就做过2个三线的)
5.
售楼处的选址,可以考虑2处,一处在城市闹事区,一个在现场,在闹事区主要是做简单的介绍,吸引眼球及公司门面。现场的可以作为深入介绍及看房、签订合约。
6.
推广途径,主要以户外,横幅,单页为主。小地方报纸的回客很少。在公交车上做形象也不错。
7.
售楼小姐不找本地的,最好挖几个别的楼盘的外地人,第一比生手了解市场,有一定的客户积累,又在当地没什么关系网,不会透出公司秘密。
8.
公司里一定要配个善于交际的,协调内外部矛盾及处理当地关系。
9.
开盘当天尽量安排人往里挤,人越多越有人往里挤,小城市的人爱热闹。
10.
还有最好把广告业务也接过来,要不然策划和广告的工作交接要浪费不少时间。