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潍坊房地产营销策划

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房地产的代理项目广告推广

 

第一讲 房地产房地产代理项目房地产代理项目广告计划拟定

当我们确定了产品的房地产代理项目广告诉求点和房地产代理项目广告基调后,制定切实可行的房地产代理项目房地产代理项目广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的房地产代理项目房地产代理项目广告计划通常包括房地产代理项目广告周期的安排,房地产代理项目广告主题的安排,房地产代理项目广告媒体的安排和房地产代理项目广告预算的编排四个部分。
  一、房地产代理项目广告周期的安排
  房地产代理项目广告时间的安排,在一个规范化的营销行为下,便是房地产代理项目广告周期的拟定。而一个楼盘的房地产代理项目广告周期是隶属于它的营销周期的,作为一个相对独立的促销过程的营销周期,房地产代理项目广告周期的安排便是其不可缺少的一个部分。 通常,一个完整的营销周期由筹备期、公开期、强销期和持续期这四个部分组成。在引导期,大量的作业是一些销售前的准备工作,房地产代理项目广告运用仅为一些新闻报道和户外媒体。人员销售了只是配合企业内部进行的少量认购工作。进入公开期,楼盘则被正式推向市场,适量的报纸稿配合人员推广,开始将卖场渐渐热络起来。当强销期来临的时候,大量的报纸房地产代理项目广告,结合强有力的业务推广,如人员拜访,电话追踪,派报邮寄等等,立体的促销攻击全面展开。为配合销售达到顶峰,或者在相对低落的时候创造又一个销售高潮,各种促销活动层出不穷。强销期过后的持续期,则是对前期积累客户的消化吸收和一些事务性的收尾工作,工作平稳,房地产代理项目广告量也相对平静。若这个营销周期只是整个销售过程的一部分,则该阶段的工作还应包括对此次销售策略的修正和检讨,努力为下一个营销周期的到来作准备。
  区别于其他产品的营销周期,预售商品房的营销周期的确定除了企业内部自身的因素外,往往依赖于楼盘的施工进度,并时常以施工进度的某个时间点,如建筑出地面,结构的封顶,楼盘竣工等等为营销的契入点。此外,各类节假日,各种舒适的季节等等也是制定营销周期的重要时间考量点。因为这些时候,人们出行方便,产品宣传有话题,容易形成人气鼎沸的旺销局面。
营销周期的长短并没有严格的限定,短则二三个月,长则一年二年。习惯上讲,一个房地产项目从刚开始预售到最后一套房屋的卖出,可以规划为一个完整的营销周期。但一个楼盘在整个销售过程中,或是因为相持时间长, 或是销售状况的跌宕起伏,实践中往往不止一个营销周期的存在。对销售总量在几十万平方米以上的社区型楼盘,每个不同的时间段,更会有若干个相对独立的营销周期的存在,它们彼此配合,前后呼应,以阶段性的销售业绩达到最终的销售目的。相应的,表现在房地产代理项目广告时间的安排上,便是一个由若干个相对独立的,彼此又相互配合小的房地产代理项目广告周期串联而成的大的房地产代理项目广告周期。
  二、房地产代理项目广告主题的安排
  一般来讲,一个楼盘总有几个主要诉求点,几个次要诉求点,除了说明书外,几乎任何一种媒体形式的每次内容表现,都是以一个主要诉求点结合几个次要诉求点来加以展示的。实际操作中,归纳总结出来的几个主要诉求点往往轮流作为房地产代理项目广告的主题来强打,而且,当其中的一个主要诉求点被选为房地产代理项目广告的主题时,其它的几个主要诉求点则与次要诉求点一样,有选择的作为房地产代理项目广告主题的专一表现,可以最大限度地吸引目标客源;精心安排的房地产代理项目广告主题的轮流展示,则可以保持楼盘的常新常亮。
  有时,我们会发现,房地产代理项目广告主题的选择好象并没有涉及产品的主要诉求点,而是和都市的四季变化,热门话题和生活习俗等等密切相关。其实,这样的房地产代理项目广告不是没有主题,而是主题相对隐蔽,创作者试图以亲和的姿态和近距离 的角度来吸引客户,间接的引导大众对产品的兴趣。 房地产代理项目广告主题的轮流安排也不是无序的,它是和房地产代理项目广告周期的安排和房地产代理项目广告诉求点的内容紧密相连的。在产品引导期和公开期,房地产代理项目广告紧密相连的。在产品引导期和公开期,房地产代理项目广告主题多以产品的规划优势,楼盘的地段特征为主,通过形象的着力介绍,让一个新兴的事物尽快为客户所注目和了解。到了楼盘的强销期和持续期,除非产品有特别的优势,价格攻势往往成为房地产代理项目广告的主要内容。在客户对产品了解的基础上,通过价格上的优惠折让和某些服务方面的承诺促使成交迅速放大。
  三、房地产代理项目广告媒体的安排
  各色各样的户外媒体、印刷媒体和报刊杂志、广播电视等等媒体在信息传播的功能方面各有所长也各有所短,它们在房地产代理项目广告活动中起着各自的作用。
  为了更好地发挥媒体的效率,使有限的房地产代理项目广告经费收到最大的经济效益,应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上,加以合理的筛选、组合,以期取长补短,以优补拙。
  因为房地产的“不动产”特质,它的常用房地产代理项目广告媒体一般为户外媒体、印刷媒体和报刊媒体三大块。其中户外媒体因为位置固定,比较偏重于楼盘周围的区域性客源;印刷媒体可以定向派发,针对性和灵活性都较强;报刊媒体和广播电视则覆盖面广,客源层多。三者取长补短,是房产房地产代理项目广告的三驾车。
  就“纵”的方面而言,我们已经知道,一个完整的房地产代理项目广告周期由筹备期、公开期、强销期和持续期这四个部分组成。在房地产代理项目广告的筹备期,房地产代理项目广告媒体的安排以户外媒体和印刷媒体为主,售楼处的搭建,样本房的建设,看板的制作以及大量的海报、说明书的定稿印刷等等,占据了工作的主要内容。报刊媒体的安排则除了记者招待会外,几乎没有什么。进入房地产代理项目广告的公开期和强销期,房地产代理项目广告媒体的安排渐渐转向以报刊媒体为主。户外媒体和印刷媒体此时已经制作完工,因为相对的固定性,除非有特殊情况或者配合一些促销活动,一般改变不大,工作量也小。而报刊媒体则开始在变化多端的竞争环境下,节奏加快,出招频频,以灵活多变的特色,发挥其独特的功效。到了房地产代理项目广告的持续期,各类房地产代理项目广告媒体的投放开始偃旗息鼓,销售上的房地产代理项目广告宣传只是依靠前期的一些剩余的户外媒体和印刷媒体来维持,房地产代理项目房地产代理项目广告计划也接近尾声。
  房地产代理项目广告媒体在“横”的方面的安排,其实也贯穿于房地产代理项目广告周期的四个阶段,但于产品强销期的时候要求特别高。某单位8000元/人民币的楼盘,它的媒体组合的理想三维房地产代理项目广告空间是这样设计的:客户坐飞机回上海,在座机上看到《东航杂志》中的楼盘房地产代理项目广告,下飞机后坐汽车回市区,在虹桥路上则看到同样内容的户外看板。晚上翻开《新民晚报》,该楼盘的房地产代理项目广告以赫然在目,第二天听早上广播新闻,同样的信息又飘然而至……,视觉听觉的多重刺激,将在最大限度上挖掘和引导目标客源,以配合业务人员的推广行为,创造最佳的销售业绩。
  四、房地产代理项目广告预算的编排
  就房地产销售而言,房地产代理项目广告预算大致应该掌握在楼盘销售总金额的1%-3%之间。大的公司因为有充足的资金保证,往往是根据计划来确定预算的。而大部分中小型公司,因为财力有限,房地产代理项目广告预算基本上是量力而行,有时修甚至是阶段性的滚动执行,销售结果一旦不尽人意,房地产代理项目广告预算便停止执行。
  在销售的筹备期,因为包括接待中心、样品屋在内的大量的户外媒体,印刷媒体的设计制作的工作量是相当大的,再加上其它的准备工作,所以房地产代理项目广告费的支出是比较大的,一般约占总的预算的3050%。到了公开期,报刊媒体的费用开始上升,其它的销售道具因为已全部制作完成,则很少再产生费用。进入房地产代理项目广告强销期,报刊杂志,广播电视的房地产代理项目广告密度显著增加,房地产代理项目广告费用又陡然上升;另一方面,为了推动销售上台阶,穿插其中的各项促销活动又免不了,因此大量的房地产代理项目广告预算是必不可少的。这个时候的房地产代理项目广告预算约占总量的40%强。接近持续期,房地产代理项目广告预算则慢慢趋近于零,销售也开始结束。
  在所有的房地产代理项目广告支出中,若从相对节约,比较常规的角度来分析,销售前期的接待中心、样品屋等等的设计和建设费用是一大块;贯穿销售始终,持续性的报刊杂志的发布费用则是另外一大块。这二大块预算项目约占总的房地产代理项目广告预算的7080%。
  有房地产代理项目广告预算的安排,便有房地产代理项目广告效果的评判,对投入和产出的认真计算是企业生存的基本准则。在具体的产出还未实现以前,房地产代理项目广告预算的编排是否科学,是否经济则应该是依从由市场调研而来的营销决策,并且在执行的过程中,不断的进行回馈和调整。

第二讲 房地产的品牌策略

广州奥林匹克花园在短时间内取得巨大成功,一位同行说道,我们辛辛苦苦数年建立的基础,他一夜之间便赶上了。奥园的秘密在于其成功实现产业嫁接后品牌腾飞。该讲展示了品牌发展的最新理念,协助发展商建立系统化的品牌计划。
  第一操作环节:品牌资产强大的价值提升力量
  我们可以作这样一些假设,尽管这些假设是不存在的,只是通过这些假设,可以想象品牌对楼盘销售所起的难以佰的作用。我们假设是:如果俊园不是万科而是由另外一家公司开发,结果会怎样?这个项目在业界看来几乎没有希望:写字楼改信宅,本身平面设计方面的问题就很多;项目拖了几年,成本愈来愈高;两条马路从门前交叉而过,周边环境不敢恭维;定位大户型豪宅,总楼价高达数百万元,面对的项目却被万科做得有声有色,如今俊园已成功售出83%,并于去年12月顺利入伙。显然万科品牌成为该项目成功的一个不可缺少的原因。
  我们还可以看到深圳地产界个别做得相当出色的项目,仅仅因为缺乏品牌支撑,所以在销售上便显得困难许多。
  这就是品牌的威力。品牌可以锦上添花,品睡可以化腐配为神奇,品牌可以让濒临死亡的项目绝处适生。成功的品牌就是信誉,正如中国海外张一平所言,就是拥有一批"铁杆买家",就是客户毫不犹豫掏钱买你的楼。

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