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寿光房地产市场调研报告

  

 

 

 

 

 

 

寿光房地产市场调研报告

 

 

寿光项目组

 

                                               二零一零年五月

 

 

一、2010年房地产宏观状况

(一)总况

2009年以来,随着国家宏观调控政策的作用凸显,全国房地产市场快速回暖,市场消费信心逐渐增强,商品住房成交量快速增长,住房价格稳步回升,房地产开发投资持续回升,企业资金压力进一步减缓,部分区域土地购置竞争激烈。2010年第一季度,针对全国部分地区房价上涨过快、投资性购房比例过高等问题,政府先后出台了多项保持和促进房地产市场健康发展的政策措施,预计这些政策会对未来房地产市场产生相当大的影响,2010年全国的房地产市场会在整体平稳中出现小幅回落

 

(二)2010年一季度全国房地产市场运行情

从第一季度房地产市场的运行情况来看,房地产市场将延续2009年的发展趋势,房地产开发与投资保持较快增长,市场销售增长平稳,住房价格涨幅再创新高,全国房价出现普涨局面

1.房地产开发投资增速度逐月加快

2.房地产开发到位资金充裕,个人按揭贷款资金规模增速加快

3.土地购置面积增速同比大幅攀升,完成开发面积延续负增长

 

4.商品房建设规模继续扩大,新开工面积增速持续

5.市场销售形势较好,销售面积和销售额增速加快

6.房屋销售价格持续回升,大部分城市环比出现上涨

 

二、2010年房地产市场走势预测

总况:2010年一季度,全国房地产市场延续上年的回暖趋势,房地产开发投资与资金来源保持较快增长,新开工房屋面积保持较快增长,市场销售形势较好,商业性房地产贷款增速略有减缓,房屋销售价格上涨较快。预计2010年,全国房地产市场整体保持平稳回落,投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳增长,增幅较一季度出现回落,房屋销售价格指数高位回落,预计到年底时房屋销售价格指数回落到6%左右,较年初时的涨幅出现明显回落。

1.  投资增幅保持平稳增长,全年增长23.0%

2.  房地产开发资金来源增速回落

 

 

3.  房屋建设增长保持稳定增长

4.  销售面积和销售额增速出现明显回落

5.  房屋销售价格上半年保持惯性上涨,下半年出现回落

 

三、总结

1、商品房空置面积会有较大幅度增加2010年,通货膨胀加大了政策环境继续宽松的不确定性,但保持来之不易的经济、就业增长,仍会是政策调控的首要目标,拉动住房、汽车、家电等的消费增长仍是扩大内需的主要途径,而且,在经历了2009年房屋销售量大幅度上升和宽松的货币政策后,当前房地产开发企业资金充裕

22010年房地产需求继续保持增加,由于人口结构的影响,中年人的住房改善需求、80后的结婚刚性需求仍会持续增加,预计2010年住房需求会持续增加,但增幅会低于2009

32010年房地产供给会持续增加2009年下半年,商品房新开面积开始增加,2010年房地产市场供给会持续增加,保障性住房建设将持续加大建设力度

42010年房价稳中有升,在总体物价水平温和上涨的情况下,预计2010年房价稳中有升

 

5、融资环境得到较大改善,由于受国际金融危机的影响,2009年商业地产一直处于停滞的发展状态,但在国家的宏观调控下,2010年商业地产的融资环境面临新的转机,2010年国家将持续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策,再加之保险资金松闸进入房地产市场,2010年大大改善了商业地产的融资环境,预计2010年商业地产投资在融资环境改善的条件下将会大幅度增加

6、后危机时代,中国投资四万亿元救市,此举极大地促进国有企业复苏,在未来几年中国有企业将会成为市场上的活跃主体,

对低密度绿色独栋办公产生巨大需求

 

四、寿光房地产现状

(一)  从宏观调控政策和发展情况看,寿光市以土地市场秩序的治理整顿和房地产市场的宏观调控为重点,大力提高国土资源调查、规划、管理、保护和合理利用水平,加大对房地产市场的整治力度,为土地市场和房地产市场全面、协调、可持续发展提供了有力的保障。最近几年该市大力发展城市建设,紧紧围绕建设现代化中等城市这一目标,狠抓城市基础设施建设,拓宽道路,建立步行街和商业街,使城市面貌得到很大改善。此外还出台了许多优惠政策,以市场化运作开发城中村和城区周边村。

 

(二)该市目前已进入城市化快速发展期,城市人口增长较快,加上近几年人民生活水平都有很大提高,对改善居住条件需求迫切,预期市场份额大。加之公积金制度在全国的推行、住房金融条件的放宽,市民为追求更好的生活环境,都有以小换大、以旧换新的消费观念。从宏观上看,这些措施将有利于房地产市场的进一步繁荣和发展,同时,对拉动内需,使住房产业成为国民经济新的增长点和消费热点,也将起到积极的作用。 

(三)城中村改造急需进一步开发,但开发的难度较大。从该市的市容看,城乡差距明显、主干道和次干道差距较大。从土地的利用率上看,楼房的利用率远远高于平房,随着城市的发展,土地已经成为制约经济发展因素之一,城中村开发已成为当务之急,所以寿光市的房地产开发仍然有很大的发展空间。

(四)物业管理服务水平亟需进一步提高。从目前情况看,开发小区投入使用后,物业管理占据了一定的位置,并成为下一步住房管理必然趋势,但是目前很多物管公司管理不到位,有效机制尚未形成。久而久之,物业公司与小区住户形成对立,物业费用难以收取,物业经营艰难,影响了房地产开发企业的发展。

(五)结构性供需不平衡,体现在:一是中小户型供应量低和需求较大的矛盾较为突出。前几年寿光在大规模的换房热潮影响下,住宅供应主要以大户型为主,满足中低家庭需要的、需求量较大的中小户型供应量较小。二是同质化住宅建设与多元化需求的矛盾依然存在,在大规模的团购过后,市场需求向居住面积改善、居住质量提高等多元化方向发展,虽然近几年寿光部分

 

住宅项目建设有了很大提升,但是,这些项目所占比重较低,从总体上来看,寿光还是缺乏高品质住宅、节能住宅、精品住宅的供应,没有真正实现多元化供应。

(六)开发企业在没有充分做好市场调研的情况下盲目开发现象严重。前几年房地产形势良好,企业生存压力较小,大多数企业以小部分高收入阶层的需求为导向,而没有考虑更为广大的中低收入群体的购房需求,从而导致了房产供求关系的结构性失衡。近段时间,由于国家几次对房地产进行宏观调控,市场形势发生了变化,开发企业在没有充分考虑区域位置、消费群体的情况下盲目开发建设,结果只能造成商品房销售不畅。

(七)开发企业的刚性成本增加造成房价稳中有升。主要原因有三:一是土地价格上涨。随着土地供应量的减少,竞争日益激烈,土地价格增长较快,寿光市土地价格在商品房住宅成本中占40%的比重,土地成本的上升必然带来房价的上涨。二是建安成本不断增长,随着建材价格、人工费用等上涨,建安价格也在不断上涨。三是融资成本增加,随着银行利率的不断增长,以资金运作为主的房地产开发企业的资金或成本也在不断增长。

 

 

 

(八)居民收入增幅相对较低。就目前情况来看,居民收入虽然有了较大幅度的增长,但居民收入的增长相对近几年商品房价格的增长幅度仍然偏低。目前,低收入群体买不起房子,而中等收入群体也是竭尽全力,最主要的原因是居民收入基数太低,收入房价比太高。

(九)房地市场额开发欠规范,部分挫伤了开发商的积极性。现在寿光城市建设用地已实行招、拍、挂制度,但许多单位自建房多是通过开发企业实现开发的,它的房价相对于开发市场价便宜,这就分去了房地产市场的一部分客源,冲击了全市的房地产市场,也挫伤了部分开发商的积极性。

整合来看:

1、寿光虽然是个四线城市,但是作为蔬菜之乡,经济发展迅速,同时也带动了房地产行业的迅速发展

2、寿光的住宅市场已由单纯的满足居住向舒适改善性发展,项目从前期的设计理念上、到后期的物业管理,小区的景观绿化、生活配套设施等要求越来越高,从而也一定程度的拉高了房价

3、寿光城区住宅规模较大楼盘分布较多,如城南片区的巨能华府、亿嘉、好望角,温泉片区的新城明珠,城西的西城首府等,眼下最大的商业地产为两处投资型地产,缤纷五洲和名仁摩登城,另一种新型地产也逐渐出现,如东宇银海SOHO、凯德华SOHO

4、寿光的房地产业发展火爆,房价不断攀升,但是相对于寿光城市的经济收入水平来说,房价还是比较低的,市场空间发展

 

潜力较大。

5、寿光住宅市场二手房源存量较多,随着大量二手房源的推向市场,不可避免的将影响在建的期房市场,预计二手房交易市场将逐渐走强。

 

 

 

五、市场在售楼盘调研总表

项目名称

建筑

形态

地理位置

销售电话

项目体量

销售情况

现销售均价

最高

最低价格

户型面积

热销

户型

车库/车位价格

亿嘉·好旺角

高层

寿光市南环路文化中心西邻

0536-5209333

218层、

212层住宅、一栋15层写字楼

一期售完

二期销售10

3200/

3575/2850/

150㎡、95㎡、124㎡、100

120

322

暂未定

美林花园

美林景苑

别墅、多层、高层

弥河街与建桥路交汇处,现代中学南邻

0536-5101000

0536-5109888

美林花园占地60亩、美林景苑占地4.88公顷、总建筑面积70758

仅有高层在售,处于前期

高层3700/

已售多层为37003800元,新盘多层4000/

 

80㎡-160㎡

80

两室一厅一卫

暂未定

巨能华府

高层

别墅

东环路南端

0536-5101888

0536-5101777

总建筑面积200000

20104月开盘,一期已售完,二期在建

3400-3500/

4250/3100/

141㎡、162㎡ 、109㎡

105㎡三室两厅一卫

车库9万一个、车位4-6万一个

中阳水岸嘉园

多层

高层

南环路与建桥路交汇口路西

0536-5200977

总建筑面积30万㎡,3909

一期已交房,基本售完/二期主体竣工,处前期销售/三期未动工

一期多层2600-2700/

2800元/

2600元/

102㎡ 、137㎡ 159㎡ 、164㎡

137㎡,三室两厅一卫

无车位

车库单价2700/

领世郡

多层

高层

南环路与郭家路交汇处西200

0536-5287888

0536-5213777

总建筑面积28万平米,总户数1747

一期二期已全部售出,三期主体基本竣工

3100/

3788/2658/

87.67  109 122.34  140

109㎡三房一厅一卫

车库单价2800/

圣城乌托邦

高层

圣城街与郭家路交叉口

0536-5662111

0536-5663111

占地面积

23345

已销售

80﹪以上

2900/

3399/2182/

105㎡、127㎡ 、138

105㎡ 三室两厅一卫

车库4万一个

巴龙※国际

多层

圣城街巴龙国际小区

5105577

18万平方米

一期二期已交房,三期5月交房

2600/

2998/2158/

88

118

88

两室两厅一卫

车库单价2800/

蓝湾康城

多层

高层

金光街与东环路交汇处

5261177

占地132

总建筑面积147600

一期已入住,二期被整体团购,三期8月交房,已销售50

3000/

3660/2720 /

148㎡、156㎡、96㎡、  113㎡

113㎡三房一厅一卫

车库单价2800/

车位63000元一个

怡景花园

高层

金光街与东环路交汇处东南

15165633188

占地面积170752㎡、总建筑面积252028

101交房,已销售90﹪以上

3000/

3300/2400/

96㎡、88㎡、  140㎡

88

两室两厅一卫

车库9万一个

车位6.5万一个

中南世纪城

高层

圣城街,东城全福元以东200路北

5673888

5673777

占地面积115000㎡、总建筑面积286000

一期已交房,二期明年6月交房,已销售80﹪,三期未动工

3700/

3819/ 3260/

124㎡、100 ㎡、110㎡

85

两室一厅一卫

车库9万一个

车位5万一个

海益※数码港

高层

圣城街与学院路交汇处,东城全福元北临

2232888

占地面积24545㎡、总建筑面积106434

主体已竣工,11月交房,1期销售在90﹪以上

3000/

3100/2800/

93㎡-131㎡

93

两室两厅一卫

车库无、车位50000

新城明珠

多层

高层

正阳路与温泉街交汇处

2152222

2152666

占地500亩,总建筑面积55万㎡,1100

一期在售

2900

3200/2700/

92㎡ 130㎡

130㎡三房两厅两卫

车位无、

车库单价3300/

金色年华

高层

北环路与幸福路交汇处西南

5386777

总户数208

年底交房,住宅已售60﹪,商铺已售30

3000/

3300/2655/

103.3㎡、

72.5㎡

72.5

两室一厅

车库车位十月底定价

玫瑰园

高层

圣城街与正阳路交汇处

2151999

占地100多亩,共1120

一期已销售80

3200/

3760/2930 /

82㎡、120㎡、127㎡

82

两房一厅一卫

车库9万一个

城市帝景

高层

人民广场西侧

5236789

5983777

400户,三梯27户,2个步行楼梯

工程未开工

3500/

3600/

3100/

30㎡、40㎡

30

未定

中央华府

高层

人民广场东侧

2230777 2230999

占地面积4.5万㎡、总建筑面积约25万㎡、住宅部分约15万㎡

住宅已售完、

仅剩商铺

3800/

4600/3300/

125㎡、75㎡、160㎡

75

两室一厅一卫

车库无、车位65000

渤海花园

高层

渤海路666

5238777

5235089

占地面积21500㎡,总建筑面积46万㎡

一期准现房,已销售80﹪以上

2900/

3690/ 2760/

90㎡、50㎡、   70㎡

50

车库8万一个、

车位无

银都花园

高层

圣城街与银海路交汇处以北路西100

5265266

占地面积20524㎡,总建筑面积140734

已基本售完

3000/

3288/2870/

96㎡、99.3㎡、113㎡、140

99.3㎡两房两厅一卫

56一个

华茂贵宾楼

高层

圣城街与迎宾路交汇处路东

5611666

5299777

总建筑面积31327㎡,用地面积73825

已基本售完

3500/

3700/3200/

40㎡、50㎡

40-50

车库无、车位租价未定

丽都国际广场

高层

渤海路

2230888

建筑面积76702㎡,占地面积11816

商铺已售罄,住宅所剩房源不多

2700/

2910/2410/

103.26㎡

76.23㎡  94.2㎡  141.56㎡

103.26

两房一厅一卫

车库7万一个、车位6万一个

凯德华SOHO

高层

渤海路老汽车站南邻

5266666

462

70-80﹪以上

4100/

4500/3300 /

38.34㎡、    40.01㎡、 53.1㎡

63.25㎡

40.0  38.3㎡一室一厅

 

未定价

西城首府

多层

高层

文庙街西端,新汽车城南

5203666

5116777

占地300亩,总建筑面积40万㎡

项目前期,所售不多

2300/

2400/2200/

30-50

136㎡、80-95㎡、105㎡、136㎡、120

136㎡三室两厅两卫

未定价

三友※圣锦花园

多层

光明街与建新街交汇处

5206000

占地58938.8  总建筑面积73190.3

一期6月交房,二期10月交房,三期在建,销售率在70﹪以上

2400--2500/

2514/1988/

85㎡、90㎡、   95㎡、

120-130㎡

两房两厅一卫90

三房两厅一卫120

车库2300/㎡,储藏室价格为1400/

玉馨苑

多层

光明街与建新街交汇处

5119969

占地204104.73㎡,总建筑面积258985.9

年底入住,销售率在90﹪以上,所剩户型主要集中于东西二山

2400/

2600/2348/

130㎡、

85㎡、

100㎡

100.32

两室两厅一厨一卫加书房

车库单价2310/㎡,储藏室1910/

中阳※春蕾组团

 

南魏摩托车市场南邻,渤海路西

5200977

占地面积33915.20㎡,总建筑面积40969.㎡,480

一期基本售完,二期客户储备,已售70,5月底开盘

2600--2700/

2835/

2590/

76㎡、81㎡、  98㎡、120㎡

98

两房两厅一卫

车库单价2630/㎡,储藏室单价2000/

四季花园

多层

正阳路与弥河街交汇处

5939566

占地150亩,总建筑面积11万,总户数1264

一期二期已入住,三期在售,处前期阶段,四期未动工

2900/

3128/2778/

88㎡、120㎡、130㎡、   106㎡

主力面积为 88㎡、   106

车库2800/㎡、免费停车位

五星花园

高层

弥河街与郭家路交汇处

 

占地面积40010㎡,总建筑面积95060.4

工程处前期,无售楼处

 

 

 

 

 

新兴家园

高层

石马路与新兴街交汇处

 

占地面积8946.74㎡,总建筑面积26297

工程处前期,无售楼处

 

 

 

 

 

 

 

1、    寿光在售楼盘分析

1)  寿光在售楼盘大部分集中在10-30万平米之间,规划体量较大,分多期开发

2)  建筑形态逐渐由多层转变为小高层、高层,生活品质逐渐提升

 

 

 

3)  多数楼盘主要以普通住宅为主,小公寓和写字楼等新颖产品开发体量较少,在寿光市场空间较大

4)  高档住宅楼盘逐渐增多,像卡诺岛、中南世纪城、玫瑰园等,居住理念新颖,社区规划环境较好,寿光人民追求的生活品质逐渐增高

5)  居民住房刚性需求逐渐增加,大部分楼盘销售较快,品质较好的楼盘,无论价格多少,一样销售较快

6)  广告宣传媒体力度加大,很多楼盘在媒体推广上下足本钱,以各种各样的设计和广告吸引眼球

7)  房价上涨较快,商品房交易平均价格也由06年的2100/平方米上涨到07年的2300/平方米,09年上半年均价已突破2500/平方米,个别楼盘均价已到2850/平方米,再到如今多数楼盘突破3000/平方米

8)  东区新兴置业较多,依托政府规划、环境优美、城市中心逐渐东移,很多高品质楼盘在此建设,如中南世纪城、巴龙国际等

9)  寿光整体房地产饱和力度较低,在建楼盘较多,处于房地产飞速发展新时期

 

 

 

 

2、    寿光市场热销户型小结

项目

名称

亿嘉

好旺角

美林花园

美林景苑

巨能华府

中阳水岸嘉园

领世郡

圣城乌托邦

巴龙※国际

蓝湾康城

怡景花园

中南

世纪城

海益

数码港

新城明珠

热销户型

120

80

105

137

109

105

88

113

88

85

93

130

 

项目名称

金色

年华

玫瑰园

城市帝景

中央华府

渤海花园

银都花园

华茂

贵宾楼

丽都

国际广场

凯德华SOHO

西城

首府

三友

圣锦花园

玉馨苑

中阳

春蕾组团

四季花园

热销户型

72.5

82

30

75

50

99.3

40-50

103.26

40.0  38.3

136

90

120

100.32

98

88㎡、

106

 

 

 

 

 

总结:

一、从上表可以看出寿光大部分楼盘热销户型区间以80-110㎡之间,如:美林花园、美林景苑、巨能华府、领世郡、圣城乌托邦、巴隆国际、怡景花园、中南世纪城、海益数码港、金色年华、玫瑰园、城市帝景、中央华府、渤海花园、银都花园、华茂贵宾楼、丽都国际广场、凯德华SOHO、三友圣锦花园、玉馨园、中阳春蕾组团、四季花园,占到在售项目的81﹪,其余楼盘则偏重面积偏大户型,如:亿嘉好望角、中阳水岸花园、新城明珠、蓝湾康成,面积区间在113-137㎡之间,小公寓

 

 

楼盘较少,城市帝景、渤海花园、华茂贵宾楼、凯德华SOHO,面积侧重30-50㎡之间,该小公寓由于居住理念新颖,销售非常火爆

二、户型设计合理、市场定位准确的小户型销量大。受刚性需求及部分投资者投资住房等因素的影响,户型适宜、环境优越的小户型需求量加大。这部分购房户由原来单纯追求面积指标转变为更加注重户型、周边环境、配套等综合指标。如:华茂贵宾楼和凯德华SOHO为酒店式公寓,由于其设计新颖,找准了市场的切入点,售价定位准确,每户40平方米左右,适合青年白领居住,也得到了投资人士的热捧,现已基本销售完毕。

 

 

 

 

 

 

 

3、市场消费者现阶段接受购房总价小结

项目

名称

亿嘉

好旺角

美林花园

美林景苑

巨能华府

中阳水岸嘉园

领世郡

圣城乌托邦

巴龙※国际

蓝湾康城

怡景花园

中南

世纪城

海益

数码港

新城明珠

参考户型

120

80

105

137

109

105

88

113

88

85

93

130

项目均价

3200/

3800/

3450/

2650/

3100/

2900/

2600/

3000/

3000/

3700/

3000/

2900/

预算总价

384000

304000

362250

363050

337900

304500

228800

339000

264000

314500

279000

377000

 

项目名称

金色

年华

玫瑰园

城市帝景

中央华府

渤海花园

银都花园

华茂

贵宾楼

丽都

国际广场

凯德华SOHO

西城

首府

三友

圣锦花园

玉馨苑

中阳

春蕾组团

四季花园

热销户型

72.5

82

30

75

50

99.3

40-50

103.26

40.0  38.3

136

90

120

100.32

98

88㎡、

106

项目均价

3000

/

3200

/

3500/

3800/

2900/

3000

/

3500

/

2700

/

4100/

2300

/

2450

/

2400

/

2650

/

2900

/

预算总价

217500

262400

105000

285000

145000

297900

14-17.5

278802

16.4/15.703

312800

22.05/29.4

240768

259700

25.5230.74

 

 

 

 

 

 

总结:

一、寿光楼盘均价集中在3000/㎡左右,如:亿嘉好望角、中阳水岸嘉园、领世郡、圣城乌托邦、巴龙国际、蓝湾康城、怡景花园、海益数码港、新城明珠、金色年华、玫瑰园、渤海花园、银都花园、丽都国际广场、四季花园,这些楼盘顺应寿光楼盘售价主流,消费者所能接受的住宅总价在25-35万之间,和大部分城市一样,寿光房地产稳中有升的发展

 

二、个别均价突破4000/㎡的楼盘,如凯德华SOHU,主打酒店式公寓,经营理念为酒店式托管,户型面积偏小,而且依托

凯德华三星级酒店在寿光十年的经营经验,吸引了众多客户,尽管售价偏高,但是依然受到了很多客户青睐

三、个别高品质楼盘售价相对偏高,如美林花园、美林景苑、巨能华府、中南世纪城、中央华府,凭借其地理位置的优越性,和开发商实力的强悍,受到了众多关注,尽管价格相对寿光当地市场偏高,但是多数二次置业者还是将目光聚焦于此,一路销售飘红

四、部分楼盘由于地理位置的偏远,楼盘品质相对较低,因此价格受到了一系列的影响,如:中阳水岸嘉园、西城首府、玉馨园、中阳春蕾组团

 

 

 

 

 

 

 

 

六、  在售项目整合分析

说明

项目名称

    

楼盘整体形象

开发商实力

区位(地理位置、环境、交通、周边配套等)

不足

前景展望

同一开发公司,同一个售楼处

美林花园

美林景苑

是目前寿光最大且最高档、成熟的社区,以别墅群和多层构成当前社区主体,在建住宅为高层项目。小区绿化好,流水景观和步行长廊是一大特色

山东华安集团,多年开发经验,在潍坊也有众多大型项目,如“樱园小区”

北临现代中学,西邻世纪学校,南邻文化中心,东临寿光政务中心和弥河景观区,环境优雅,人文气息浓厚,市政配套设施完善,加上社区内部物业管理齐全,是寿光目前当之无愧的第一社区

*      房屋单价、总价高,不利于销售

*      别墅群、多层、高层集中于一小区内,易造成普通居住心理压力,同时也降低了别墅群的高端形象

*      周边生活配套相对缺乏

*      随着卡诺岛、左岸绿洲等社区形成,该小区寿光第一的地位将会被取代

*      美林大厦为该区提供商务写字楼和大型商场等将会使生活更加便利

*      整体来看,该社区比较适宜居住

同为中档定位,普通居民区,周边环境类似

三友※圣锦花园、

玉馨苑

春蕾组团

以多层为主体的新兴居住小区,整体中档,主要目标客户为临近工厂的工人和购置新房的年轻人

中阳集团在本地已有多年开发经验,有众多优秀楼盘,深得人心。三友集团开发实力很强大.

临近晨鸣医院、职工医院、渤海路门诊、建设局大厦仓圣公园、圣城中学、实验小学等,交通便利,有256路公交车通达

*      市政配套设施落后,该区总体脏乱差

*      工厂多,空气质量差,人口密度大,商业网点少且比较低端。

*      该区众多的人口,将会为商业的发展打下一个良好的基础

*      街道和沿街绿化已明显不能满足该区发展需要

*      一个大型的中低档居住小区即将形成

同为酒店式公寓,处于繁华地段

城市帝景

渤海花园

华茂贵宾楼

凯德华SOHO

酒店式公寓,引领居住、投资新时尚,项目地处城区繁华地段,为城市增添新的色彩

开发实力相对较高

地处城区繁华地段,交通便利,购物方便,生活配套完善,特别适宜于投资、商用

*      人流、车流众多,噪音污染严重

*      上下班或节假日高峰时间,易造成交通拥堵

*      短期内同类型房产开发多,市场消化能力有待考察

 

*      高层物业,管理费用相对较高、管理难度大

*      此类型房产在寿光属新兴的消费、投资对象,符合现代置业理念,有广阔的前景

*      在短期内,同一区域内,高密度的开发性质类似的在本地市场成熟度不高的产品,易造成市场过度饱和、单价下降、销售难度加大

同为引领居住先进概念的高档社区,社区居住理念较为新颖

中南世纪城、领世郡、蓝湾康城

西式建筑风格,打破固有传统的建筑风貌,倡导新式的生活方式和居住理念

开发商实力较强

交通便利,同处东部开发区内。小区规划合理。停车位充足,休闲中心、商务会馆等配套设施一应俱全。绿化率高,整体环境好,物业管理完善。

*      房屋单价相对较高

*      后期项目噪声、粉尘等会对先期入住居民生活造成影响

*      一种新的生活方式和新的居住理念将会随项目的不断发展而俞见深入人心,具有异域风情的社区整体景观给人耳目一新的感觉,充满异国情调

*      将会促使寿光当地的房地产市场在设计、建造过程中努力朝更高的水准迈进,促进整个行业的不断提升

同为高层建筑,带两层底商

金色年华、亿嘉·好旺角、海益·数码港

高层住宅加底商,打破多层住宅一统天下的局面,符合现代城市发展潮流,为寿光本地的住宅市场增添了活力,为消费者提供了更多的选择

开发商实力较强

临城市干道,交通便捷。尤其是海益·数码港,紧邻东城全福元商业圈,购物方便、生活配套设施完善,小区规划满足现代生活要求

*      房屋单价较高

*      本地居民对于房产的消费习惯使得高层住宅在短期内不容易被普遍接受

*      高层住宅物业管理难度大、费用高,影响业主生活品质

*      小区内人口密度大,公共设施人均占有量低

*      高层住宅的出现符合现代城市的发展需要,为消费者提供了更多的选择,丰富了房产商品的多样性,同时也为城市增添着一道道靓丽的风景

 

 

 

七、  寿光住宅总结分析

(一)基本情况

2010年第一季度我市共完成商品房销售1605套, 共计17.8万平方米,均价2849/平方米,分别同比增长89%63%1.36%。(数据来源寿光市房产管理服务中心)

(二)总结

1、高档楼盘纷纷涌现

寿光在售项目高档楼盘纷纷涌现,开发商实力比较强大,成熟高档楼盘销售继续保持强劲的势头

2、二次置业者较多

二次置业者纷纷把目光高档优质住宅楼盘,很多地理位置偏远,品质一般的楼盘受到冷落,以中南世纪城为起点,激发了寿光市民对高档楼盘的认可,该类住宅受单位建房、定向开发、定向团购、小产权房等因素的影响较小,并且属独立产权,因此备受高端客户的青睐

3、稀缺的小公寓开始出现,小户型销量较大

寿光现在市场存量小公寓不多,但是多数为最近几年兴起,由于销售理念的新颖,户型设计合理,市场定位精确,受到了很多年轻首次置业者的青睐,投资、居住各选其长。受刚性需求及部分投资者投资住房等因素的影响,户型适宜、环境优越

 

的小户型需求量加大。这部分购房户由原来单纯追求面积指标转变为更加注重户型、周边环境、配套等综合指标,正是因为如此,寿光多数小户型楼盘迎合了居民的想法,自然而然,销售势头猛涨

4、村建房增多

由于政府的加大开农村改进力度,很多村建房兴起,由于价格偏低,未来具有升值潜力,因此销售出现短暂春天

5、整合上述分析来看寿光商业用房销售良好。由于寿光的经济社会发展迅速,农民进城经商,外来流动人口的涌入,第三产业的急剧扩张,投资者的投资,极大的带动了商业用房的销售和租赁,地理位置优越的销售更加火爆,购买商品房的多为改善居住条件的群体,而投资房地产以求保值增值,进城农民数量增加,8090后青年结婚高峰期的到来等刚性需求致使商品房的需求量增加。伴随着这种状况,今后寿光商品房销售面积、销售均价都将呈现稳中有升的态势。

 

 

 

 

 

 

 

八、  在售商铺情况总汇(未涉及到楼盘属于商铺未开盘,无详细资料信息)

项目名称

商铺体量

销售情况

地理位置

现销售均价

最高

最低价格

商铺每间面积

经营业态或拟规划业态

(备注)

中南世纪城

20000

商铺共23间,现剩余4间,总体销售80﹪以上

圣城街,东城全福元以东200路北

13000/

16000/

10000/

面宽:8 进深:10-15

上下2层,单间100㎡左右

与项目形象相符,突出高档的概念,比如进驻高档咖啡厅、影楼、西餐等

环翠花园

沿街三层,长约120左右

已售完(该区对外出租情况很好,一铺难求)

中南世纪城对面

60007000/

6000/

5000/

面宽4.8—5米,进深12米左右,单间55—60㎡

现处前期装修阶段,已有一家高档家具入住

鸿基花园

沿街两层,加阁楼,东西区各长150200

出售率在95﹪上,西区售完(西区出租情况良好,无闲置情况)东区仅有较差位置铺位没有出售,出租率在7080﹪以上)

现代中学西邻

6500/

7000/

6400/

面宽3—3.5米,进深13米左右,单间40—45㎡

主要经营业态为社区生活配套,如洗车、干洗、茶室等。东区临近现代中学有书店、文具店早教中心等

金色年华

高层底商,东区北区 长度在150左右

出售率在30﹪左右,

北环路与幸福路交汇处,一中西邻

7000/㎡(临近沿街小产权商铺20㎡,售价7万元,年租4000元,约合日租金0.5479//

7480/

/6680/

面宽4米左右,进深12—13米,单间面积为50㎡

商铺销售不及住宅,因周边市场暂无法支持此类大面积、高单价总价商铺,主要客源将依赖于现有住户及一中学生,无统一规划经营

书香门第

多层底商,南北长度在200左右,沿街两层

出售率在95﹪以上

一中南邻,北环路与幸福路交汇处,西边为兆祥小区、教师新村

5300/

5548元/

5138元/

面宽3.6米,进深17米左右(主力标准商铺),单间面积60㎡左右

商铺及以上小户型销售都很好,因临近一中,家长伴读情况多,使该区房屋出租情况火爆,加上周边社区相对成熟,对于商业发展也有促进作用

中央华府

高层底商,沿街2层,总长度约为300

基本售完

人民广场

7500/

9000元/

6000元/(一期)

面宽5米,进深10—12米,单间50—60㎡(主力商铺上下两层,200㎡左右)

商铺暂未开业,且出租情况不佳,因涉及住宅层高问题,导致业主无法入住,延误商铺营业,且周边业态较为繁杂、低端,影响该区铺位价值。无统一规划经营。

蓝湾康城

多层沿街底商

仅剩三套

金光街与东环路交汇处(临近兰桂坊)

5000/

5600元/㎡

最小162

最大1500

商铺规划面积较大,消化较快,无统一规划经营,做为住宅底商,后期可能以社区配套和餐饮居多

名仁摩登城

45000平方米

1层、1、层、2层在售、34层未售,所剩商业不多

渤海路与新兴街交叉路口东南角

1层、211000/㎡、1层均价18000/㎡左右

30000元/㎡

10000元/㎡

单间最大100

最小8-10

项目分为四层外加地下一层、二层,-123层定位业态步行街、服装、内衣等,34层定位餐饮、娱乐,-2层为地下停车场,统一经营,5年返租,招商品牌名店,苏宁电器已经入驻,1层沿街商铺炒到30000/㎡,物业费用为11//月,地下车位500

缤纷五洲

10万平方米

以招商为主,销售约50

金光街与石马街交汇处

1层均价16000/㎡、2层均价8000/

 

单间最小20㎡,自由分割,最大1000

经营定位为购物、休闲、娱乐、餐饮,地面车位110个,地下车位410个,1层定位名品名流区、2层定位创意生活馆、3层定位科技餐饮区、4层定位娱乐区,该项目定位较为严格,不能灵活变更,在很程度上限制某些行业的发展,据了解,该项目无产权,属于租赁地,对于购买客户是个难题


 

总析:

1. 目前寿光在建商业楼盘较多(由于多数楼盘商业部分未公开信息,暂不做记录),寿光商业地产逐渐取代住宅成为新的热点,加之寿光东城区的建设,城市中心的逐渐东移,商业建设更是日渐增多。

2. 大型综合购物中心,如全福元仍然占主导地位,传统的沿街商铺或住宅底商快速崛起。尽管寿光的人均商业面积严重超出国家平均水平,但仅仅局限于老城区,但纵观整个寿光商业,仍以满足基本生存需求消费为主,享受型消费将随着人们对于生活品质的要求逐渐提升而产生被动需求,此类型消费如餐饮、娱乐及休闲在东城区尚缺乏,市场空白较多。

3. 位置较好的地区商铺有价无市一铺难求,价格也是高的离谱,但在位置较为偏远而且升值潜力较大的地区,商铺价格普遍能在人们接受范围之内,但大多数人持观望态度,一旦规模形成,投资客户蜂拥而至,在寿光当地,客户跟风现象可见一斑。

 

1. 商铺价格分析

项目名称

中南世纪城

环翠花园

鸿基花园

金色年华

书香门第

中央华府

蓝湾康城

名仁摩登城

缤纷五洲

销售均价

13000/

60007000/

6500/

7000/

5300/

7500/

5600/

18000/

16000/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(一)    总结分析:

寿光在售商业楼盘均价一般集中在5000/-7000/㎡之间,而集中在5500/-6500元元/㎡占得比例较大,如:环翠

花园、鸿基花园、蓝湾康城等,这些楼盘地理位置适中,规划为住宅底商,主要以社区配套为主,这部分楼盘几乎代表了寿光当地商铺售价的平均水平,个别楼盘如中南世纪城均价到了13000/㎡,楼盘定位较高,开发商实力较强,位于寿光主干道的沿街底商,自然价格较高,这为寿光商铺个别现象。纯商业楼盘如:名仁摩登城和缤纷五洲,由于其定位为纯商业楼盘,销售价格偏高,名仁摩登城1层个别沿街商铺售价已达到30000/㎡,内街的均价也在18000/㎡,首先是其地理位置的优越,其次是其准确的定位和经营方式,采取先招商后运营的方式取得了很多客户的信赖,允诺5年返祖形式也让商家看到了机会,因此许多商家纷纷进驻,价格自然也是一路攀升。缤纷五洲销售一般,重点在招商,不过招商并不明显,地理位置的偏远,加上价格偏高,再因为其定位分明严格,灵活性小,限制了很多商家发展,所以进度整体一般,缤纷五洲无产权,为租赁土地,这也为销售增添了难度。

 

 

 

 

 

2. 商铺面积分析

项目名称

中南世纪城

环翠花园

鸿基花园

金色年华

书香门第

中央华府

蓝湾康城

名仁摩登城

缤纷五洲

单间面积

100

60

45

50

60

60

90

8-100

20-1000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(一)     总结分析:

1.寿光在售商业楼盘单间面积集中在45-60㎡之间,主要以上下连体出售为主,此类楼盘主要集中在老城区,由于老城区寸土寸金,价格相对较高,商铺面积相对新城区较小。新城区商铺单间面积超过90㎡以上,以蓝湾康城最为显著,最小单间商铺面积超过90㎡以上,而且主要以上下五层或四层连体出售,新城区商业主要用于休闲、餐饮、娱乐为主,所需要商铺面积较大,中南世纪城主要打造高端住宅,底商也定位位高端业态,相对面积需求较大。纯商业楼盘如名仁摩登城和缤纷五洲,商铺面积大小可以自由组合分割,这也给商家带来较大方便。

 

2.寿光中高档餐饮、休闲、娱乐等业态,经营面积都较大,而且生意较为火爆,这就不难看出,总价较高的问题影响逐渐减弱,寿光当地客户对地理位置较为看重,未来升值潜力是其次。

 

3.寿光在建商业较多,但是纯商业项目较少,在老城区多种业态重叠发展的现象非常严重,很多业态分配不足,经营较为混乱,成行成市的一条龙商业街几乎空白。寿光商业仍然以满足基本消费为主,享受型消费短时期内难以形成,随着人民生活水平的逐渐提高,必将产生被动享受型消费需求。